• 浅析农村不动产登记制度研究 不要轻易放弃。学习成长的路上,我们长路漫漫,只因学无止境。


    本文主探讨农村宅基地登记问题。本文运用历史研究方法经济成本分析方法实践调研方法力求解决农村不动产登记制度存在的问题。本文作者认为突破城乡二元结构完善不动产统一登记制度。

    关键词宅基地使用权;农村不动产统一登记制度

    4文献标识码文章编号699

    随着《物权法》的出台法律明确了宅基地属于用益物权的范畴结束了学界多年的宅基地使用权性质的争论构建了现行的宅基地使用权制度。然而《物权法》对宅基地使用权规定过于简单笼统多是准用性标准因而给实践中带来了适用的困难。

    一、宅基地的概念与特征

    宅基地的概念。

    宅基地是农村集体经济组织成员按照法律法规规定用于建造自己住房的土地。现行立法上宅基地所有权属农民集体。

    历史原因。

    我过现行农村宅基地登记制度问题的由来是有其历史原因的。我过宅基地制度经历了一下几个时期。第一949年国民经济恢复时期农村继续进行并基本完成了土地改革消灭了延续几千年的土地所有制。第二社会主义探索时期建立农村宅基地适用权。第三改革开放完善农村宅基地。98年后实行了以家庭联产承包责任制为核心的农村经济体制改革但这一改革并没有改变宅基地所有权属于集体、宅基地使用权属于农民的权利分配框架。第四现行立法严格管理宅基地。中国现行的农村宅基地权利制度是在《宪法》框架下由《物权法》《土地管理法》《担保法》等法律规范所组成的严格限制土地的流转。

    二、现行关于登记的法律规定及问题解析。

    现行法律规定。

    我国目前关于农村宅基地登记万博娱乐代理,万博娱乐官方代理,万博炸金花散见于《物权法》《土地管理法》《担保法》《土地实施条列》等等法律法规中其中重的如下第一《物权法》。第条规定不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。第条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利第条规定宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。第二《房屋登记办法》第四章第8条规定了申请房屋登记的范围登记依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋可以依照本办法的规定申请房屋登记。第三《土地管理法》第6条第一款规定农村村民一户只能拥有一处宅基地其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

    现行法律规定的缺陷分析。

    第一权利主体界定不清。

    由于目前仍是一户一宅由户在本村中申请宅基地。户的概念是不准确的首先在孩子与父母分立户的情况下是否可以申请宅基地再进行登记呢?其次在继承的情况下由于宅地基主体限定为农村集体成员而继承人脱离原集体经济组织是否仍给予其登记呢?最后目前由于经济的发展集体经济组织的作用日益降低已成为松散的组织在城市化进程中一部分农村已没有集体经济组织了那么在法律法规中涉及经济组织的将面临尴尬境地。因而无论从理论还是实践来看突破城乡二元结构是势在必行的。

    第二登记面积问题。

    由于规定是每户面积不得超过国家省自治区直辖市的规定标准那么就会激发农民分户抢地的现象。而且历史原因对于已经超标的并无相关规定。

    第三权利期限不清。

    通过上述法律法规可以看出国家对于农村宅基地是可登记可不登记的原则而且没有权利期限的限制只仍是集体经济组织的人员其永久享有宅基地适用权房屋是永久继承的。如果不进行变更登记那么将来在原房屋上进行扩建等就会造成原权利人与使用权人权利界定不清的问题。

    三、实践调研发现的问万博娱乐代理,万博娱乐官方代理,万博炸金花题。

    法律法规我们可以从理论上逻辑推导出相应的问题但是实践中的问题远远多于理论问题。本文作者对北京市郊区面临搬迁的农村进行了初步调研发现了一系列的问题现归纳如下

    登记意识严重缺失。

    作者调查的4个村庄中只有一部分村民手中拥有红本也就是房屋产权证本文作者认为这个证过于简单只有正房主体结构的标识院子长宽的米数。问题有二其一是农民后又进行了扩建等等无论是否超过国家求的标准都没有进行从新登记。其二产权证中没有偏房的示意图。那么没有出现在房产证上的房子依据什么给予保护?还有个别村子全村是二层三层楼房设计。登记时如何登记?

    村民超标占地现象严重。

    很多村民都抱有私有的观念能多占就多占。更有甚者违章的建筑更是数不胜数尤其面临即将拆迁为了多争得前拆补偿费更是疯狂搭建。那么对于这些建筑应给如何登记呢?如果严格依照法律规定农村大面积存在的问题又由于历史遗留问题势必引发纠纷。

    农村耕地建设用地化严峻。

    本次调查涉及的村庄都是即将面临拆迁的由于农村集体土地所有制农村很多耕地用途最终以各种方式转入私营厂长手中因而农村大量的土地已是厂房林立基本没有可耕之地。

    4农村房屋私下交易严峻。

    这些纠纷主涉及两个方面。其一农村本集体经济组织成员间买卖房屋的纠纷。由于一直无过户登记依赖邻里信赖纠纷不断。其二非本集体成员买房。由于国家明确规定居民户口不可以买农民房所以目前发生纠纷也多。

    四建议

    农村宅地基问题关系重大因而对于其解决时破在眉睫的事情。笔者认为应该逐步改革我土地制度完善房产统一登记制度。可以从以下几点入手

    完善房屋所有权和宅基地使用权统一登记制度。

    对于目前房屋的现状无论是原始状态还是进行翻盖翻修等依据国家省自治区直辖市的标准给予登记个别地方可以适当延伸。对于因继承买卖等原因取得房屋产权的不是经济组织成员的可以协商解决在目前土地还不能流转非本经济组织情况下可以协商纳入经济组织或者本经济组织成员给予赔偿会回赎。

    可以考虑商用房登记制度。

    可以考虑将农村不动产分为住宅与商用房。实际上农村也大量存在租用商用房的问题所以可以通过商用房登记流通逐步解决前面所有权人与使用权人不统一的问题。或者逐步建立有偿使用制度。从国家目前的形势出发为了应对经济结构转型和世界金融危机确保经济社会平稳较快发展维护社会和谐稳定促进农村地区经济的健康有序发展积极推进社会主义新农村建设。我们应当尽快消除对宅基地上的房屋作为经营场所的种种限制。

    完善相关部门的职责。

    农村宅基地问题颇多也与个别部门职能缺位有关。有关部门加强对农村土地规划整理逐步建立统一的登记的登记制度。制定统一的面积标准及统一的准确的测量方法。同时制定房屋评价标准科学进行房屋分类与估价。也加强部门效率简化审批程序。

    4宣传力度。

    农民权利意识淡薄这就需相关部门做好宣传工作。让农民真正从登记中获得实惠时登记工作也就容易许多。

    参考文献

    []王利明物权法研究[]北京中国人民大学出版社4

    []王卫国中国土地权利研究[]北京中国政法大学出版社9994

    []邹玉川当代中国土地管理[]北京当代中国出版社998

    [4]史焉维农村房产制度初探[]《学术观察》9

    []上海市工商局金山分局课题组对农宅基地登记法律思考与对策[]《热点研究》96

    [6]王长勇农村宅基地使用权登记发证中的疑难问题初论[]《昆明理工大学学报》8

    []吕翾《物权法》视角下我国农村宅基地使用权制度改革浅论[]《政治与法律》9

    [8]冉敏当前农村宅基地管理存在的问题及对策[]《问题与探讨》9

    [9]张永利加强农村宅基地管理《工作研究》8

    []任国良农村村宅产权登记主体探讨[]《房地产行政挂管理》

    []刘洪杰谢晓鸣农村宅基地常见纠纷及其审理[]《就地说法》8




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